lunedì, novembre 20

L’Atlante delle sofferenze field_506ffbaa4a8d4

0
Download PDF

Uno dei principali segnali del disagio abitativo degli ultimi anni in Italia è la crescita esponenziale dell’affollamento nelle case. In meno di 15 anni le famiglie che condividono un’abitazione sono triplicate e la fetta di popolazione che vive in una casa affollata è salita al 27,5%, contro una media europea del 17,1%. Il dato, collocato in apertura dell’ultimo rapporto della Sicet/Cisl/Caritas, aiuta a cogliere la pressione crescente sull’ultimo pilastro del welfare in grado di resistere in anni di magra, quello familiare. Per certi versi un ritorno all’antico, dove sotto lo stesso tetto vivevano tre generazioni, con l’eventuale sostegno ai parenti più sfortunati. Eppure un disagio relativo, rispetto a quello patito da coloro che nei recenti anni di crisi hanno cercato di metter su famiglia in una nuova casa, come raccontano i tanti aspetti rilevati da quest’indagine svolta sul campo e da numerosi reportage pubblicati dai giornali più sensibili al tema. Sempre più spesso il tentativo si conclude con una procedura di sfratto. Il Ministero dell’Interno nell’ultima rilevazione disponibile del 2014 riporta 77mila provvedimenti emessi, 150mila richieste di esecuzione e oltre 36mila sgomberi forzati, distribuiti da nord a sud, con Lombardia ed Emilia Romagna in cima alla classifica e con cittadine come Modena, Varese e Monza incredibilmente a ridosso delle due città maggiormente colpite, Roma e Napoli. La morosità dell’inquilino naturalmente è la causa principale, poiché la difficoltà a pagare il canone di affitto o la rata del mutuo è cresciuta dal 2008 in poi con l’incedere della crisi. E se per gli affitti il problema ha inciso sulle rendite di piccoli e grandi proprietari, nel mercato immobiliare il contraccolpo è arrivato dritto al cuore del sistema bancario. E’ qui che in pochi anni si è accumulata la montagna di oltre 200 miliardi di sofferenze, anche se la Cgia di Mestre sottolinea che sarebbero appena 14 miliardi, quelle relative al rimborso di mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni. Ma altrettanto incombenti sono le esecuzioni richieste per i beni posti a garanzia da imprenditori in difficoltà con il rientro dei finanziamenti, per i quali si apre la strada ben più lunga e tortuosa delle procedure d’insolvenza, come abbiamo raccontato in un recente servizio. E’ questa la montagna che, nonostante le coperture accumulate dagli istituti di credito, dovrà caricarsi sulle spalle il neonato fondo Atlante, il veicolo speciale allestito in pochi giorni dal Governo per ricapitalizzare gli istituti in difficoltà e liberare l’intero sistema bancario dal peso, che blocca l’erogazione di nuovo credito, per il quale, grazie ai tassi manovrati al ribasso dalla Bce, la domanda si sta rinvigorendo. Secondo ‘l’indice di affordability’, rilevato dal rapporto immobiliare 2015, la capacità delle famiglie di far fronte all’impegno di un mutuo per l’acquisto dell’abitazione è ripartita in ascesa, molto vicina ai livelli pre-crisi. Un movimento, che letto insieme alla ripresa dei mutui registrata nel 2015, potrebbe scaldare il mercato del prossimo lustro, ma che presenta una grossa incognita, legata alla capacità di smaltire lo sforzo degli ultimi otto anni. La valutazione delle garanzie sottostanti ai crediti incagliati e il tempo di realizzo sono determinanti. Quest’ultimo dipende dalla lunghezza delle procedure concorsuali, non esattamente primatiste in Europa, mentre la prima si forma nell’atto finale di un’esecuzione, avviato con la vendita all’asta. I dati in crescita delle vendite forzate, disponibili grazie al rapporto Opicon, sono un riflesso diretto del continuo aumento negli ultimi anni delle sofferenze accumulate nel sistema creditizio. Alla difficoltà di riscossione delle banche è corrisposta l’impennata delle aste: 80mila nel 2014, +20% rispetto al 2013, +57% rispetto al 2011. Tentativi di liquidare le garanzie immobiliari, che purtroppo si concludono quasi sempre con ribassi eccessivi o con un nulla di fatto. La motivazione principale, secondo uno degli autori del rapporto, è dovuta allo «scarso dialogo tra creditore e debitore e allo scarso ricorso a soluzioni alternative come il rent to buy, le locazioni a canone calmierato, la rinegoziazione dei debiti e la possibilità di portare garanzie aggiuntive». L’eccessiva valutazione con cui tali immobili sono stati iscritti a bilancio, ci permettiamo di aggiungere, può essere una ragione ulteriore.

Secondo Antonio Leone, imprenditore del settore immobiliare da oltre 30 anni, specializzato in operazioni di stralcio con le banche, per ora la miglior strategia rimane quella di “intervenire il prima possibile, per convertire il pignoramento e procedere all’esdebitazione, senza che l’immobile finisca in asta”. Una svalutazione media del 41% rispetto alla base d’asta, che già in partenza potrebbe essere peritata al ribasso, può non essere sufficiente, in molti casi, a ripagare il debito residuo. Per non parlare dell’altissimo rischio che l’asta vada deserta. Nel 2014 a Milano su quasi 7.000 aste, se ne sono perfezionate appena il 12,5%. Con la sua rete di agenzie costituita nel 2014, Leone si sta preparando ad affrontare su tutto il territorio nazionale l’ondata di esecuzioni che si abbatterà sui tribunali nei prossimi anni.

esecuzioni immobiliariOsservando la serie storica delle esecuzioni immobiliari, risulta abbastanza evidente che, tra i 275mila casi arretrati da smaltire e l’enorme mole di sofferenze che verranno scaricate dai bilanci bancari, ci sarà tanto da lavorare. Tra l’anno da poco concluso e quello in corso, ne finiranno sul mercato complessivamente almeno 30 miliardi. E poi avanti fino ad esaurimento. Coi tempi lunghi delle esecuzioni, l’impatto sul mercato sarà pieno soltanto nei prossimi anni, nonostante gli sforzi di riforma in atto. “Il Governo sta facendo di tutto per spingere gli operatori del mercato immobiliare verso le aste”, ci spiega l’immobiliarista, “e nell’ultimo decreto banche (ddl 3630) ha inserito per tutto il 2016, la defiscalizzazione, a certe condizioni, di quel 9% dovuto a titolo d’imposta su ogni transazione, che facilmente verrà prorogata anche l’anno prossimo”. Un provvedimento, che lo stesso Presidente del Consiglio, Matteo Renzi, ha dichiarato ‘sottovoce’ come una perdita per l’erario di 200 milioni, rivelando secondo un rapido conto, tra le 15mila e le 20mila vendite chiuse all’asta nel 2015, con il conseguente aumento del disagio abitativo, che di questo passo nei prossimi anni potrebbe trasformarsi in una vera bomba politica.

politiche socialiSebbene i fondi stanziati per le politiche sociali siano tornati a salire, l’impatto di un’emergenza abitativa allargata potrebbe essere devastante. La lista d’attesa per un alloggio popolare è di 700mila persone e tutte le strutture di accoglienza temporanea potrebbero facilmente collassare sotto un picco di nuove richieste, dovuto al combinato disposto di emergenze straordinarie, come quella dei flussi migratori e di un aumento degli sfratti, conseguenza di pignoramento. Il patrimonio pubblico ospita attualmente circa 2 milioni di persone, ma con le gravi carenze di gestione e di manutenzione, risulta poco efficiente. La costruzione di nuovi alloggi è ferma agli anni ’80 e molte truffe e infiltrazioni del malaffare hanno finito con lo snaturare anche le buone intenzioni di ‘housing sociale’. Il gran numero di case private sfitte resta una risorsa poco utilizzata, denunciata addirittura come uno scandalo dal ‘Guardian’, che sul tema ha condotto un’inchiesta a livello europeo.

Insomma un quadro drammatico, in cui la politica ha deciso di rimettersi pesantemente in gioco. Dai primi dettagli filtrati sul piano Atlante, si capisce che la gestione dei 70 miliardi di sofferenze che gli verrà affidata in esclusiva, assomiglia sempre più a un’operazione di sistema, in grado di mettere il paese al riparo da operazioni di mercato senza protezioni e soprattutto di assicurare una tempistica organica al completamento delle riforme e attenta a non incendiare l’atmosfera sociale, già abbastanza surriscaldata. Un’autentica manovra di politica economica, come non se ne vedevano da anni, che infatti ha lasciato perplessa la borsa e allontanato alcuni operatori stranieri già pronti ai preliminari di business. Con buona pace dei finanzieri d’assalto, mentre le banche proveranno a continuare la loro difficile ristrutturazione, ci sarà un gran lavoro da fare per smaltire l’ingorgo accumulato nei tribunali in questi anni di crisi e agli agenti immobiliari toccherà svolgere un’imponente funzione di mediazione per fluidificare gli scambi. Col recepimento della direttiva europea sui mutui, rinviato già di tre settimane (il termine ultimo scadeva il 21 marzo 2016), questo groviglio dovrebbe sciogliersi definitivamente, ma senza un’adeguata informazione e un minimo di cultura finanziaria, saremo tutti più indifesi.

 

Commenti

Condividi.

Sull'autore